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Les charges locatives déductibles : que choisir entre le régime réel et le micro-foncier ?

Lorsqu’un propriétaire loue un bien dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé, les loyers perçus sont imposables, en fonction des conditions de la location, soit dans la catégorie des revenus fonciers, soit dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) soit dans celle des (bénéfices non commerciaux (BNC).

Avant imposition, le propriétaire qui aura engagé des frais pour réparer, entretenir ou améliorer le bien loué, pourra déduire tout ou partie des dépenses réalisées si certaines conditions sont réunies.

Cela lui permettra de réduire d’autant le revenu imposable et donc l’impôt afférent à ce revenu.

Toutefois toutes les dépenses ne sont pas déductibles. Ainsi, en cas de déduction abusive, le propriétaire s’expose à un redressement fiscal (avec des majorations) en cas de contrôle fiscal.

Il est donc important que ce dernier sache distinguer les charges déductibles des charges non déductibles.

Le régime du micro-foncier

Lorsque le montant du revenu brut foncier ne dépasse pas 15 000 € par an, le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l’administration en appliquant au revenu déclaré un abattement forfaitaire de 30% représentatif de l’ensemble des charges de la propriété :

Dans cette hypothèse, aucune autre déduction n’est possible. Par exemple, pour un revenu brut déclaré de 10 000 €, le revenu net imposable s’élève à 10 000 – (10 000 x 30%) soit à 7 000 €.

Si le régime du micro-foncier a l’avantage de la simplicité il convient de ne pas le choisir de façon automatique. En effet, le contribuable étant imposé sur 70% du montant de ses loyers sans avoir à justifier de la réalité de ses charges, dans certains ce régime peut s’avérer défavorable.

Le régime du micro-foncier permettra au contribuable d’optimiser ses charges fiscales si, et seulement si, ses charges réelles sont inférieures à 30%  du montant de ses loyers bruts. A défaut, il paiera plus d’impôt qu’il n’aurait dû s’il avait été conseillé utilement.

Lorsque le propriétaire a financé son achat à crédit et/ou a réalisé des travaux importants, l’option pour le régime réel peut s’avérer beaucoup plus avantageuse, au moins dans un premier temps. Elle pourra lui permettre de déduire la totalité de ses charges pour leur montant réel, de constater éventuellement un déficit foncier qui sera imputable sur son revenu global dans certaines conditions. Cela permettra la diminution de son revenu global et donc inéluctablement la diminution de son impôt sur le revenu.

 Seule une analyse au cas par cas permettrait de déterminer le régime le plus avantageux pour un propriétaire.

Le calcul des charges dans le cadre du régime réel :

Il est possible de déduire pour leur montant réel dès lors qu’elles sont justifiées, toutes les charges relatives au bien loué et engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Les charges à déduire sont celles qui ont été effectivement acquittées en cours de l’année de l’imposition.

Le Code générale des impôts donne une liste des dépenses déductibles des revenus fonciers, étant précisé que les dépenses de construction ou d’agrandissement sont expressément exclues. Cette liste comprend :

  • les dépenses d’entretien et de réparation ;
  • les dépenses d’amélioration ;
  • les frais de gestion et de garde ;
  • les primes d’assurance ;
  • certaines impositions ;
  • les provisions pour charges de copropriété ;
  • les intérêts des dettes ;
  • les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.

Cette liste n’est qu’indicative, mais en pratique, elle couvre la plupart des dépenses qu’un bailleur supporte pour l’entretien et la gestion d’un bien immobilier.

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