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Contrat de location : les obligations du locataire et du bailleur

Le bail d’habitation, comme tout contrat, crée des obligations à l’égard des deux parties : le locataire et le bailleur.

Quelles sont les obligations à la charge du locataire ?

User de la chose louée en bon père de famille, conformément au bail :

Le preneur n’a pas la possibilité d’affecter l’immeuble à une destination autre que celle prévue au contrat. Il n’a pas le droit, sauf accord du bailleur, de transformer les lieux loués. A défaut, ce dernier peut solliciter la suppression des transformations au départ du locataire.

La jurisprudence a une interprétation large de la notion d’aménagement, l’essentiel est surtout de ne pas toucher au gros œuvre.

Le locataire a l’obligation d’entretenir les locaux et accessoires, il est tenu d’effectuer les menues réparations et de laisser exécuter certains travaux dans les locaux loués (par exemple la réfection des façades).

Il doit répondre de certains risques tels que les dégâts des eaux, incendies, etc. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, il a l’obligation de s’assurer pour ces risques locatifs.

Il doit pouvoir justifier chaque année et au moment de la remise des clefs de la souscription à un contrat d’assurance habitation.

Payer le prix du bail aux termes convenus :

Depuis la loi du 1er août 1997, le loyer est librement fixé par les parties. Aucune référence ou justification ne s’impose. Il suffit qu’il soit réel et sérieux. La loi ne fait aucune référence aux charges accessoires, mais le locataire est tenu de payer les charges locatives telles que l’eau ou les frais de gardiennage. Ces charges doivent être déterminées contractuellement.

A défaut de précision, le loyer est payable au domicile du locataire. Les modalités doivent être déterminées.

Le loyer initialement convenu entre les parties peut être révisé. Les parties insèrent généralement dans le contrat de bail une clause d’indexation. La loi du 26 juillet 2005 a institué un indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l’INSEE (IRL).

Le défaut de paiement dans le délai et selon les modalités fixés constitue un incident de paiement permettant au bailleur d’intenter une action en paiement et de résilier le bail. Le locataire ne peut suspendre le paiement des loyers, sauf en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux ou d’en user conformément à leur destination.

Le délai de prescription en matière de loyer et de charges est de 5 ans.

Verser un dépôt de garantie :

Le bailleur peut exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie afin de se protéger contre d’éventuelles défaillances de son locataire et donc de garantir l’exécution des obligations locatives. Ce dépôt est équivalent à un mois de loyer.

Quelles sont les obligations à la charge du bailleur ?

L’obligation de délivrance :

Le bailleur doit délivrer à son locataire un local conforme à sa destination. Cette délivrance vise non seulement le local principal, mais aussi ses accessoires (ex : cave). Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état.

L’obligation d’entretien :

Le bailleur doit entretenir de manière permanente les locaux afin qu’ils soient en état de servir à l’usage prévu au contrat. Il est tenu d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état des lieux loués.

L’obligation de réparation suppose une demande de la part du locataire.

Il existe trois types de réparation selon le code civil : réparation locative (art 1754), réparation d’entretien (art 605), et grosse réparation (art 606). Seule cette dernière catégorie est, en principe, à la charge du bailleur. Toutefois, d’autres types de réparations peuvent être prévues contractuellement.

L’obligation de garantie :

Le bailleur doit assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux. Il doit notamment garantir le preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée, qui en empêcheraient l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Les troubles du fait du bailleur :

Il peut s’agir de troubles de fait (pénétrer dans le logement pendant la durée du bail) ou de troubles de droit (louer à deux locataires différents le même bien).

Les troubles émanant de tiers :

Le bailleur n’est pas responsable, sauf s’il s’agit de troubles de droit.

Toutefois, les préposés ou autres locataires du bailleur n’étant pas qualifiés de tiers, celui-ci est donc responsable même des troubles de fait.

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