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Le congé donné par le bailleur pour habiter, pour vendre ou pour un autre motif

Lorsqu’un bail d’habitation a été conclu pour une durée déterminée, le bailleur devra attendre l’échéance. En revanche, lorsque le bail a été conclu pour une durée indéterminée, le bailleur ne pourra donner congé qu’après une procédure particulière et surtout avec un motif valable.

Le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui le délivre (3ème CCiv, 12/6/1996, n° 94-16.701).

Dès lors qu’il est régulièrement délivré et qu’il exprime clairement la volonté de celui qui le donne de mettre fin au bail, il produit ses effets et met fin à l’obligation de payer le loyer (3ème CCiv, 4/2/2009, n° 07-20.980).

Il s’ensuit notamment que celui qui a émis le congé et qui entend le rétracter devra obtenir le consentement de l’autre partie (3ème CCiv, 27/6/1984, n°83-12.552).

Lorsque le congé est soumis à des règles de forme, celui qui a émis le congé sans les respecter ne peut se prévaloir de la nullité du congé (3ème CCiv, 15/09/2010, n° 09-15.192).

Le congé n’est pas nécessaire lorsque le bail a été conclu pour une durée déterminée. Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé (art 1737 Cciv).

Le bailleur peut cependant avoir intérêt à rappeler dans un congé ou acte similaire l’obligation qu’aura le locataire d’avoir à quitter les lieux à la date d’expiration du bail afin de s’aménager la preuve de sa volonté de ne pas vouloir le locataire maintien du locataire dans les lieux au-delà de cette date.

Le bail à durée indéterminée nécessite impérativement de la part de celui qui veut y mettre fin la délivrance d’un congé. Le congé doit exprimer clairement la volonté de celui qui le donne de mettre fin au bail.

Forme du congé

Le bailleur comme le locataire sont tenus de délivrer congé par lettre recommandé avec avis de réception ou par acte d’huissier.

Lorsque la lettre est renvoyée à l’expéditeur avec la mention « non réclamé » ou « n’habite pas à l’adresse indiquée » ou lorsque, bien que réceptionnée au domicile du locataire, la signature apposée sur l’avis de réception est illisible, la notification est sans effet et le bailleur doit alors procéder à une signification par voie d’huissier.

Le bailleur doit donc s’y prendre à l’avance et vérifier la signature portée sur l’accusé de réception car, en cas de contestation de la signature, le congé sera déclaré nul et, le cas échéant, l’expéditeur du congé sera hors délai pour réitérer le congé par exploit d’huissier ;

Le congé délivré à des époux doit être notifié à chacun des deux. A défaut, le congé est inopposable à celui qui ne l’a pas reçu ? étant précisé que la jurisprudence exige, lorsque le congé est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, des lettres distinctes adressées à chacun des époux.

Toutefois, si l’avis de réception de l’unique lettre recommandée notifiée aux époux est signé par chacun d’eux, le congé est néanmoins opposable aux deux époux.

Délai de préavis

Le bailleur doit respecter un délai de préavis de six mois.

Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Motifs du congé

Le bailleur ne peut valablement donner congé que si celui-ci est justifié soit par sa décision soit de prendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, telle que l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En revanche, le congé peut être délivré par le bailleur sans invoquer l’un des motifs précités dans le cas où le locataire d’un local à usage mixte, professionnel et d’habitation, n’utilise pas les locaux, au moins partiellement, pour son habitation principale.

Dans ce cas, le bailleur n’a pas à respecter les conditions de forme exigées pour que son congé soit valable.

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué. Celui-ci doit être propre au bailleur ou au locataire et ne doit pas être modifié en cours de procédure.

Reprise pour habiter

Attention, la reprise pour habiter suppose l’habitation des locaux par le bénéficiaire de la reprise à titre de résidence principale et non comme résidence secondaire et encore moins  pour un usage professionnel (CA Paris, 11/2/2010, n° 08/12983).

Le congé pour reprise pour habiter peut être invoqué :

  • lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. La société peut essayer de reprendre le bien au profit de l’un des associés ;
  • par tout membre de l’indivision lorsque le logement est en indivision ;
  • par le bailleur personne physique.

Congé pour vendre le logement

La vente du logement est un motif reconnu au bailleur pour donner congé, mais il offre au locataire un droit de préemption.

Congé pour motif légitime et sérieux

Le motif légitime et sérieux justifie la délivrance d’un congé par le bailleur. La loi énonce comme exemple « l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ». Un tel motif peut être retenu alors même que le manquement reproché au locataire a cessé (3ème CCiv, 17/5/2006, n° 05-14.495).

Le motif légitime et sérieux doit également s’entendre en dehors de toute notion de faute du bailleur.

Ainsi, il a été jugé que constitue un motif légitime et sérieux :

  • l’état de santé du bailleur exigeant une aide à domicile et donc le logement d’une telle personne (CA Paris, 23/2/1994) ;
  • la nécessité pour l’Assistance publique de Paris de fournir des logements à loyers non dissuasifs à son personnel dont le manque d’effectif est en partie lié à l’insuffisance de tels logements (3ème CCiv, 4/7/2001) ;
  • le comportement agressif du locataire, contraire aux obligations de bon voisinage vis-à-vis des autres habitants de l’immeuble (3ème CCiv, 2/10/2002) ;
  • la persistance du locataire à suspendre du linge aux fenêtres en dépit des injonctions reçues du propriétaire et du conseil syndical (CA Paris, 9/9/2008) ;
  • l’utilisation par le locataire, avec l’accord du bailleur, de la totalité des surfaces à un usage professionnel et l’abandon de l’usage d’habitation (3ème CCiv, 9/3/2011, n° 10-30.223) ;
  • le risque d’effondrement de la toiture, le défaut d’entretien à la charge du bailleur justifiant cependant l’indemnisation du locataire (CA Riom, 17/2/2011).

En revanche, ne constitue pas un motif légitime et sérieux :

  • l’intention de vendre l’immeuble (3ème CCiv, 2/7/1985) ;
  • le projet d’une commune de construction d’un foyer pour personnes âgées qui masquait en réalité l’intention de vendre (3ème CCiv, 19/1/2000, n° 98-10.918) ;
  • la reprise partielle des lieux loués (en l’occurrence des dépendances) pour créer un nouveau logement (CA Bourges, 7/2/2008).

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